Проекты редевелопмента на расчищенных участках бывших заводов, фабрик и складов — это около 80 % всех новостроек на территории обжитых городских районов вблизи центра. Несмотря на текущий высокий интерес и застройщиков, и покупателей к объектам в Ленобласти как наиболее дешевым, внимание к более дорогим городским проектам на месте промзон не ослабевает: у них всегда есть свои почитатели.
Причин для развития редевелопмента в Петербурге масса. И далеко не все они лежат исключительно в плоскости экономического интереса застройщиков. Безусловно, осваивать территорию, ранее застроенную, с коммуникациями, по соседству с популярными точками притяжения, престижными локациями, качественной инфраструктурой кажется проще и выгоднее, чем застраивать бывшие совхозные поля. Но это только с одной стороны. С другой — здесь и земля обходится значительно дороже, чем на окраине, и зачастую и собственников на одной территории может быть много, что сильно усложняет возможность договориться. Поэтому, если предполагается крупный проект, девелоперу приходится вести переговоры не с одним владельцем участка, а с массой лендлордов, что растягивает проект во времени. Кроме того, часто на участке могут находиться здания-памятники, которые требуют не только бережной заботы, но и дорогостоящей реставрации.
Миллионы «квадратов» на месте заводов
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на проекты редевелопмента приходится порядка трети всего объема жилья, введенного в эксплуатацию в границах города за последние пять лет. А это ни много ни мало целых 5,6 млн кв. м.
Так, в районе станций метро «Черная речка» и «Лесная» осваиваются бывшие территории таких предприятий, как «Серэнергострой», «Абразивный завод Ильич», завод им. Карла Маркса, кондитерская фабрика «Азарт» и других. Эта зона — один из лидеров по числу недавно сданного жилья в старых промзонах. Так, здесь введено в эксплуатацию 0,7 млн кв.м. Не отстает и локация вдоль Невы на Октябрьской набережной и у Дальневосточного проспекта. Здесь раньше находились заводы «Аэрок», «Баррикада», «Пигмент», «Реактив» и другие. А сейчас тут сдано уже 0,7 млн «квадратов».
Меняется внешний облик бывших промышленных зон у станции метро «Фрунзенская», где раньше располагался завод «Петмол», территория Варшавского вокзала и другие объекты. Тут уже сдано 0,5 млн. кв.м, ряд комплексов еще строится или проектируется. На Московском шоссе активно осваиваются земли мясокомбината «Самсон», где уже введено в эксплуатацию 0,4 млн. «квадратов». Вдоль Лиговского проспекта уже готово 0,3 млн. кв м: это бывшие земли «Хладокомбината №1» и того же «Самсона». В районе станций метро «Ломоносовская» и «Елизаровская» — на месте предприятий «Северо-Западный Трубный завод», «Вена», «Энергомеханический завод», «Александро-Невская мануфактура» «Эскалатор» и других — сдано 0,3 млн кв.м, большой объем еще находится в стройке или только планируется к редевелопменту. Вдоль Светлановского проспекта на территории завода «Светлана» новых и готовых — уже 0,2 млн «квадратов», активно возводятся следующие дома.
Здания с историей
«При редевелопменте предприятий с богатой историей часто ведутся работы по реконструкции и приспособлению объектов культурного наследия с сохранением или воссозданием исторического облика, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).— Помимо того, что наш холдинг занимается такими объектами, как, например, Канатный цех с водонапорной башней на Васильевском острове или производственное здание с дымовой трубой Киновиевского завода на Октябрьской набережной, мы не раз сталкивались с такими проектами при работе над концепциями будущих жилых комплексов. Это территория бывшей кондитерской фабрики «Азарт» на Большом Сампсониевском проспекте, мясокомбината «Самсон» на Московском шоссе и ряда других».
По словам директора по маркетингу ГК «Полис» Ольги Ульяновой, когда в качестве дополнительных инвестиционных условий предъявляют требования сохранить часть построек, здесь девелоперы думают над использованием реконструированных объектов: они могут быть приспособлены под объекты инфраструктуры самого комплекса или же использоваться как самостоятельный проект — можно создать музей или арт-пространство. Исторические здания становятся символами и фишками новых проектов, повышая ценность и стоимость окружающего жилья.
Объекты культурного наследия архитекторы стараются органично вписать в общую канву жилых комплексов, они часто становятся точками притяжения. Как правило, их приспосабливают под торгово-сервисную инфраструктуру — размещают в них торговые и деловые центры, общественные пространства, аутентичные рестораны, коворкинги и даже паркинги, — например, в бывших газгольдерах. Также возможно в объектах культурного наследия размещать апартаменты при наличии необходимых параметров, таких как освещенность, высота потолка и других.
Безусловно, таких примеров пока немного, потому что такие проекты зачастую несут за собой многомиллионные и даже миллиардные затраты при неясной экономике. Более того, наличие объектов культурного наследия на участке «отпугивает» девелоперов от подобных наделов. Помимо экономической составляющей, есть примеры, когда даже желание реконструировать и приспособить под современное использование объект культурного наследия вызывает протесты определенных групп. Поэтому многие территории заводов еще не освоены, а такие объекты — ветшают и разрушаются, так как их собственники не спешат проводить дорогостоящие мероприятия не то что по их реставрации, даже по сохранению.
«Многое зависит и от самого здания, — уверен Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». — В ряде случаев сохранять просто нечего и незачем. Поэтому здесь важно соблюдать баланс между экономической эффективностью проекта и сохранением исторической застройки в определенных локациях, чтобы, к примеру, не исказить сложившуюся городскую среду. Беречь руины, которые остались от здания, в ряде случаев нецелесообразно ни с какой точки зрения — ни культурной, ни исторической, ни экономической».